第25章 025项目的定位
第25章025项目的定位
林若妍计划拍这块地,倒不是为了弥补原书中林家的那些遗憾,或者与方玥对着干。其实方玥这个女强人在业内口碑还是不错的,给新兴的中产阶层盖了不少质量上乘经济实惠的房子。
奈何林若妍求生需求,要抓紧买块地,把这个月的一个亿赶紧花了,且为后面那几个月花钱如流水制造好充分的理由。
据她了解到的信息,其他地块开拍都要等下个月了。别人或许等得起,她不行啊!况且这块地她还算熟悉情况,到时候按照原书情节照猫画虎推进项目,她好歹还能糊弄一下官方以及亲哥。
等等,为啥要照猫画虎呢?那不就少花钱了么!
原书方玥拍地高于底价两千万,一共花了六千万拿下。所以她为了省后续成本,方案户型和建筑立面设计都直接套用了以前南方项目的成熟概念,找了京市本地设计院直接改改就做了施工图,设计费总共花了二百来万。
销售团队也不是她自己的,是聘请了京市的销售公司,销售前期成本销售公司自己出,还要承担卖不出去倒赔钱的风险。
建造成本因为是刚需住宅,就只用毛坯交付,外立面是涂料,小区环境铺点便宜砖头,种点细如麻秆的小树,草籽洒了来年是否长得出来另说。整体土建从挖坑开始就是找了施工单位垫资,反正地产公司一分没花。
方玥除了买地真金白银花了三千万,其余地款都是从银行贷款,施工、销售都要相应合作方自己垫资,可谓是空手套白狼的典范。
到最后财务滚起来,建筑没出地面,楼花就卖了不少,回了一部分款。一通操作下来,方玥初始投入只花了三千万,到两年后项目售罄清盘,净赚了三个亿。若不是销售回款有很大一部分都还了银行贷款,陆续给各种合作方的开支结算,她能赚的更多。
方玥这套操作是很经典的以小博大快进快出的刚需盘操作模式。到后来时间成本也会进一步压缩,在南方无需冬季停工的地方,甚至能做到从酝酿拿地到真正售罄只用八个月,利用银行和杠杆,自有资金投入极低快速周转,滚雪球一样扩大。不用等房子盖好,能卖出有回款的时候,钱早就投入到下个项目了。
林若妍若是有钱有资源能在现实中开地产公司,肯定会选择方玥这样的模式。刚需客户在京市一抓一大把,从来不缺人,低廉成本投入之后,也不用追求太高售价,只求快速卖出,提前蓄客或许久一些,但一开盘一两天就都卖光了。
可惜她如今是在书中绑定了这个败家系统。买地就是为了解决往后每个月合理合法稳定投入一个亿这个问题。
按照方玥那种玩法,一年有望赚钱,可是头八个月还怎么花出去那么多钱?花不出去八个亿,她小命都不在,哪里还等得到后面赚钱。
如果是类似的手法,多弄些项目呢,她又没有那么多精力管,思来想去肯定还是要集中精力在这一个项目上,把她的燃眉之急都解决掉才行。
首先,地要拍,多贵都要拍下来。原书方玥六千万拍的地,林若妍计划八千万一个亿也要拍,拍地这种大头花销,一次性就能完成一个月的指标呢。
接下来林若妍也不打算做刚需盘了,地价上涨提升了成本投入,总不能赔钱卖啊。结合这块地的天生资质,搞一个高端神盘,至少可以将前期投资成本无限拉高,八个月之后也能出地面了,再陆续销售,运气好,说不定她还能再多活俩月?
什么小户型毛坯房,容积率顶着最高限盖的那些抠搜省钱手法统统不要。她不求快,只求贵,盖的差不多了再开始卖。
总之她要与快销的刚需盘反其道而行,毕竟京市的房价会越来越贵,现在看来三万一平米的就是豪宅了,以后三万每平米连六环外上车盘都不够了。所以四环外算什么,这个项目她要做就做成大户型精装修,从咨询和设计开始,全找最贵的。
国内的咨询公司和设计院收费低,那就找收费贵的外国知名咨询公司、设计公司做策划和方案。然后再找国内最顶尖的大设计院,签个稳妥长期合作合同做施工图。
怎么省钱她未必比方玥知道的多,但是她见过很多花冤枉钱的反面例子,简直是信手拈来,都不用别人教。
这样一环套一环,精心谋划未来大把花钱的初步构想,败家系统听后立刻就被打动了,赞不绝口道:【不愧是宿主,格局就是大!买地花一大笔钱,之前买四合院开公司,改造装修雇佣员工什么的,这个月差不多就能凑够一个亿了。往后项目运转,公司各种开支,花钱如流水的成就指日可待。】
林若妍说:“那当然,后续那些咨询单位、设计单位、施工单位也都物色好,签署合同后立刻就付30%的定金,初步算一下至少最近几个月都有合理花钱的由头。”
林若妍得意炫耀完,又出于自己对地产的专业熟悉度,静下心来仔细盘算,往后这些成本大致要多少。这个月差不多能花够一个亿,往后成本投入也陆续就是三五个亿,毕竟她的想象力到亿这个单位就有点枯竭了。
所以咨询公司,还有世界上知名的那种一套就卖一个亿的豪宅,还是要去多看看,人家东西敢卖那么贵,成本投入肯定不低。照猫画虎她按样子买回来,怎么也能凑够成本预期。
项目的定位就这样:高端大户型豪宅!
本来她雄心勃勃想着自己脑子里算算看,这样的定位是否可以覆盖她八个月的生命周期,每月一个亿的花销。不过转念一想,她为啥要自己算呢,她赶紧招人,让成本部和设计部的人给她做这个事就行。什么都不用自己干,那才是老板呢。
她只需要将下属提供上来的资料选择一下,找出符合自己每月花钱需求的,拍板就行。
如果一个地产公司还不够满足每月一个亿的开支,那就再搞点别的灵活机动一些。比如收购影视公司投资拍片子,那个花钱应该也挺快的。但是影视行业她真的不懂,三五个月能拍好电影么?电影上映后多久能回款,如果要做,可能需要咨询业内人士了解详情。
再不然投资手机?吴成豪的身影将她脑子里冒出来的帅哥魏煦推开,两个工具人打架中。
其实手机和影视一样,她都是只见皮毛,什么都不懂就下场,估计一做就亏,还真没胆量胡乱尝试。综合思量,为了撑满八个月纸醉金迷的豪门生活,她决定还是先按照自己熟悉的套路来。
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林若妍计划拍这块地,倒不是为了弥补原书中林家的那些遗憾,或者与方玥对着干。其实方玥这个女强人在业内口碑还是不错的,给新兴的中产阶层盖了不少质量上乘经济实惠的房子。
奈何林若妍求生需求,要抓紧买块地,把这个月的一个亿赶紧花了,且为后面那几个月花钱如流水制造好充分的理由。
据她了解到的信息,其他地块开拍都要等下个月了。别人或许等得起,她不行啊!况且这块地她还算熟悉情况,到时候按照原书情节照猫画虎推进项目,她好歹还能糊弄一下官方以及亲哥。
等等,为啥要照猫画虎呢?那不就少花钱了么!
原书方玥拍地高于底价两千万,一共花了六千万拿下。所以她为了省后续成本,方案户型和建筑立面设计都直接套用了以前南方项目的成熟概念,找了京市本地设计院直接改改就做了施工图,设计费总共花了二百来万。
销售团队也不是她自己的,是聘请了京市的销售公司,销售前期成本销售公司自己出,还要承担卖不出去倒赔钱的风险。
建造成本因为是刚需住宅,就只用毛坯交付,外立面是涂料,小区环境铺点便宜砖头,种点细如麻秆的小树,草籽洒了来年是否长得出来另说。整体土建从挖坑开始就是找了施工单位垫资,反正地产公司一分没花。
方玥除了买地真金白银花了三千万,其余地款都是从银行贷款,施工、销售都要相应合作方自己垫资,可谓是空手套白狼的典范。
到最后财务滚起来,建筑没出地面,楼花就卖了不少,回了一部分款。一通操作下来,方玥初始投入只花了三千万,到两年后项目售罄清盘,净赚了三个亿。若不是销售回款有很大一部分都还了银行贷款,陆续给各种合作方的开支结算,她能赚的更多。
方玥这套操作是很经典的以小博大快进快出的刚需盘操作模式。到后来时间成本也会进一步压缩,在南方无需冬季停工的地方,甚至能做到从酝酿拿地到真正售罄只用八个月,利用银行和杠杆,自有资金投入极低快速周转,滚雪球一样扩大。不用等房子盖好,能卖出有回款的时候,钱早就投入到下个项目了。
林若妍若是有钱有资源能在现实中开地产公司,肯定会选择方玥这样的模式。刚需客户在京市一抓一大把,从来不缺人,低廉成本投入之后,也不用追求太高售价,只求快速卖出,提前蓄客或许久一些,但一开盘一两天就都卖光了。
可惜她如今是在书中绑定了这个败家系统。买地就是为了解决往后每个月合理合法稳定投入一个亿这个问题。
按照方玥那种玩法,一年有望赚钱,可是头八个月还怎么花出去那么多钱?花不出去八个亿,她小命都不在,哪里还等得到后面赚钱。
如果是类似的手法,多弄些项目呢,她又没有那么多精力管,思来想去肯定还是要集中精力在这一个项目上,把她的燃眉之急都解决掉才行。
首先,地要拍,多贵都要拍下来。原书方玥六千万拍的地,林若妍计划八千万一个亿也要拍,拍地这种大头花销,一次性就能完成一个月的指标呢。
接下来林若妍也不打算做刚需盘了,地价上涨提升了成本投入,总不能赔钱卖啊。结合这块地的天生资质,搞一个高端神盘,至少可以将前期投资成本无限拉高,八个月之后也能出地面了,再陆续销售,运气好,说不定她还能再多活俩月?
什么小户型毛坯房,容积率顶着最高限盖的那些抠搜省钱手法统统不要。她不求快,只求贵,盖的差不多了再开始卖。
总之她要与快销的刚需盘反其道而行,毕竟京市的房价会越来越贵,现在看来三万一平米的就是豪宅了,以后三万每平米连六环外上车盘都不够了。所以四环外算什么,这个项目她要做就做成大户型精装修,从咨询和设计开始,全找最贵的。
国内的咨询公司和设计院收费低,那就找收费贵的外国知名咨询公司、设计公司做策划和方案。然后再找国内最顶尖的大设计院,签个稳妥长期合作合同做施工图。
怎么省钱她未必比方玥知道的多,但是她见过很多花冤枉钱的反面例子,简直是信手拈来,都不用别人教。
这样一环套一环,精心谋划未来大把花钱的初步构想,败家系统听后立刻就被打动了,赞不绝口道:【不愧是宿主,格局就是大!买地花一大笔钱,之前买四合院开公司,改造装修雇佣员工什么的,这个月差不多就能凑够一个亿了。往后项目运转,公司各种开支,花钱如流水的成就指日可待。】
林若妍说:“那当然,后续那些咨询单位、设计单位、施工单位也都物色好,签署合同后立刻就付30%的定金,初步算一下至少最近几个月都有合理花钱的由头。”
林若妍得意炫耀完,又出于自己对地产的专业熟悉度,静下心来仔细盘算,往后这些成本大致要多少。这个月差不多能花够一个亿,往后成本投入也陆续就是三五个亿,毕竟她的想象力到亿这个单位就有点枯竭了。
所以咨询公司,还有世界上知名的那种一套就卖一个亿的豪宅,还是要去多看看,人家东西敢卖那么贵,成本投入肯定不低。照猫画虎她按样子买回来,怎么也能凑够成本预期。
项目的定位就这样:高端大户型豪宅!
本来她雄心勃勃想着自己脑子里算算看,这样的定位是否可以覆盖她八个月的生命周期,每月一个亿的花销。不过转念一想,她为啥要自己算呢,她赶紧招人,让成本部和设计部的人给她做这个事就行。什么都不用自己干,那才是老板呢。
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如果一个地产公司还不够满足每月一个亿的开支,那就再搞点别的灵活机动一些。比如收购影视公司投资拍片子,那个花钱应该也挺快的。但是影视行业她真的不懂,三五个月能拍好电影么?电影上映后多久能回款,如果要做,可能需要咨询业内人士了解详情。
再不然投资手机?吴成豪的身影将她脑子里冒出来的帅哥魏煦推开,两个工具人打架中。
其实手机和影视一样,她都是只见皮毛,什么都不懂就下场,估计一做就亏,还真没胆量胡乱尝试。综合思量,为了撑满八个月纸醉金迷的豪门生活,她决定还是先按照自己熟悉的套路来。
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