第101章 101大额回款招数
最开始吕乾惶恐不安,觉得自己恐怕过不了试用期,后来发现花钱也不难,能再苟几个月。等去了欧洲考察了一大圈,他这才明白海外那些豪宅为什么敢卖那么贵。对自己说的五十个亿销售额也不那么慌了。
回到国内再看自家项目,销售均价五万每平米真心一点都不贵,品质完全能媲美国外,价格还如此低廉,换成识货的客户,抢着买并非是妄想。
对于客户心态的拿捏,吕乾自己清楚,他犹豫的是,自己目前想出来的提前回款套路是否能打动林总。
林若妍以前忽悠吕乾入职,的确没说必须要在预售证拿到前就回款,可是成本和时间都不等人。
成本部早就按照目前的设计方案算出了成本,加上买地和营销花的钱,若是真的精装修交付,那每平米成本投入大数需要一万块,十万平米的项目成本投入就是十个亿,扣掉买地的八千万,营销一个亿的费用,后面还要持续投入八个亿以上。
这个精算的结论一出来,林若妍完全不心慌是不可能的。
好在她当时认为自己也就活到十月底,往后的事情听天由命,万一能卖出几套房子,就又有了后续盖楼的钱。房价也是水涨船高,越往后单价就越贵。
等等,林若妍的脑海中灵光一现,为什么要等预售证下来再卖房呢?
书中时代市场监管并不严格,尤其房产销售。这会儿京市户籍没有购房几套那种限制,甚至没有京市户籍也能买商品房,贷款容易申请,首付低到一折,炒楼花都还是新鲜的操作方法呢。
她看着吕乾日渐稀疏的头顶,莫名有点心疼了。之前这个工具人帮她花了不少钱,让她省心很多,现在她也不能将他逼入死胡同,要给他指点一条敞亮的路。
她组织了一下词汇,讲出了后世卖楼的一些特色手法:“好在咱们的豪宅项目就只有二百多套,也不需要立刻都卖出去,咱们细水长流慢慢来,一开盘先低于均价卖几套,往后每个月涨价一次,还要搞饥饿营销。”
吕乾以前卖别的货,知道一些类似的营销手法,不过他们这是卖房啊,没有预售证的时候空口白牙几千万的货值,真能卖的出去?
“你若是把预售证都拿到手了,二百多套摆在柜台里让人挑,别人选择余地很大,自然不稀罕。”林若妍点了一句。
吕乾若有所思。
林若妍又说:“如果把房子看成一种有投资价值的商品呢?你让目标客户相信,越早买越便宜,后面买的人就会贵,每个月都涨价,先买的人可以将买房资格加价卖给后面的人,击鼓传花早入场早赚差价,你觉得会有人来参与么?每个月就放五到十个购房资格号牌,可以少不能多,这才能让他们觉得机会难得。”
吕乾颤声道:“这不就是香江城那边的炒楼花么?”
所谓炒楼花,是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,获得认购资格,之后将这个资格转手卖给别人,从中赚取差价。
炒楼花属于期房炒作,以小钱博大钱,在楼市上升期,人们趋之若鹜,是楼市泡沫的主要制造手段。这手法最初是从香江城传过来的,那边施行期房制度,房屋只要满足预售条件,不需要现房状态便可以发售。
大陆的很多城市目前也借鉴了期房制度,高层建筑出正负零或者是盖出地面几层,就能申请到预售证,不需要等结构封顶。这也是为了大力推动房地产行业的发展,能让企业尽快回款,尽快开新盘。
林若妍解释道:“也不能算是典型炒楼花,我们做这个不能太过,京市也有人看着呢。咱们这个叫内部关系认购房号,给职工发福利。假设今年十一月底我们顺利拿到了预售许可证,时间也不要等太久,就能正式签购房合同了。只能说是打个时间差擦边球。”
吕乾最早学会卖楼就是在南方城市,香江城的情况很清楚,不过炒楼花的风险和危害他更清楚。这种事国家肯定会出台政策控制,万一他们被“制裁”呢?枪打出头鸟,他没敢提这个就是有此顾虑的。
他之前各种失败的经验中,不乏被政策手段制裁的阴影。
林若妍知道这本书中要等五年之后,京市有关部门才会意识到危害,才可能出台强力的相关政策,堵上炒楼花的路子。
不过那时候他们二百多套房早就卖完了。况且他们现在是打擦边球,真不是楼花,而是正经马上要出地面有预售证的,提前排号一两个月内部认购蓄客,这不是很合理么?
再者豪宅的价格很贵,三万四万一平米,一般一套央产房转卖给个人也就是四五万块一套的价格了。正经普通人谁没事拿那么多钱玩这个,他们玩不起。
自家豪宅项目的规模又小,未来升值潜力比大盘高多了。只要在有钱人圈子里有控制的推一推,不外露不让买不起的人酸,他们还是能操作的。
至于目标客户储备,吕乾那边已经有了超过三百人的名单,这还只是国内的目标客户。
他们的豪宅用地不临近军管区或者什么敏感地带,很早就申请到了对外籍人士的销售资格。操作的好,自家地产公司能提前拿到钱缓解工程款压力,而前面这些陪着玩的国人赚够了,甩手卖给老外接盘,大家心中也没什么负罪感。
经过林若妍的解释,在场众人心中的担忧和忐忑都少了一些。
论销售,吕乾是最懂的,同样的建筑面积两千套刚需房和两百多套豪宅的卖法当然不同了。在魔都就有类似项目,卖房号。这不是吕乾经手的,是他从业内得到的准确消息。
那个魔都项目是郊区别墅,开盘价格八千左右,用了一些手段炒作,内部人员和有兴趣的人先一轮付订金买了楼号,不到半年,项目竣工后均价涨到一万三,前面参与的人赚了不少,开发商也提前拿到了一大笔钱周转,维持建设过程中的消耗。
这些订金是实打实真金白银,还不用给利息的,比企业向银行贷款划算多了。毕竟他们这个项目是奔着能销售去的,又不是挖了坑不盖。
双更第一更
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回到国内再看自家项目,销售均价五万每平米真心一点都不贵,品质完全能媲美国外,价格还如此低廉,换成识货的客户,抢着买并非是妄想。
对于客户心态的拿捏,吕乾自己清楚,他犹豫的是,自己目前想出来的提前回款套路是否能打动林总。
林若妍以前忽悠吕乾入职,的确没说必须要在预售证拿到前就回款,可是成本和时间都不等人。
成本部早就按照目前的设计方案算出了成本,加上买地和营销花的钱,若是真的精装修交付,那每平米成本投入大数需要一万块,十万平米的项目成本投入就是十个亿,扣掉买地的八千万,营销一个亿的费用,后面还要持续投入八个亿以上。
这个精算的结论一出来,林若妍完全不心慌是不可能的。
好在她当时认为自己也就活到十月底,往后的事情听天由命,万一能卖出几套房子,就又有了后续盖楼的钱。房价也是水涨船高,越往后单价就越贵。
等等,林若妍的脑海中灵光一现,为什么要等预售证下来再卖房呢?
书中时代市场监管并不严格,尤其房产销售。这会儿京市户籍没有购房几套那种限制,甚至没有京市户籍也能买商品房,贷款容易申请,首付低到一折,炒楼花都还是新鲜的操作方法呢。
她看着吕乾日渐稀疏的头顶,莫名有点心疼了。之前这个工具人帮她花了不少钱,让她省心很多,现在她也不能将他逼入死胡同,要给他指点一条敞亮的路。
她组织了一下词汇,讲出了后世卖楼的一些特色手法:“好在咱们的豪宅项目就只有二百多套,也不需要立刻都卖出去,咱们细水长流慢慢来,一开盘先低于均价卖几套,往后每个月涨价一次,还要搞饥饿营销。”
吕乾以前卖别的货,知道一些类似的营销手法,不过他们这是卖房啊,没有预售证的时候空口白牙几千万的货值,真能卖的出去?
“你若是把预售证都拿到手了,二百多套摆在柜台里让人挑,别人选择余地很大,自然不稀罕。”林若妍点了一句。
吕乾若有所思。
林若妍又说:“如果把房子看成一种有投资价值的商品呢?你让目标客户相信,越早买越便宜,后面买的人就会贵,每个月都涨价,先买的人可以将买房资格加价卖给后面的人,击鼓传花早入场早赚差价,你觉得会有人来参与么?每个月就放五到十个购房资格号牌,可以少不能多,这才能让他们觉得机会难得。”
吕乾颤声道:“这不就是香江城那边的炒楼花么?”
所谓炒楼花,是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,获得认购资格,之后将这个资格转手卖给别人,从中赚取差价。
炒楼花属于期房炒作,以小钱博大钱,在楼市上升期,人们趋之若鹜,是楼市泡沫的主要制造手段。这手法最初是从香江城传过来的,那边施行期房制度,房屋只要满足预售条件,不需要现房状态便可以发售。
大陆的很多城市目前也借鉴了期房制度,高层建筑出正负零或者是盖出地面几层,就能申请到预售证,不需要等结构封顶。这也是为了大力推动房地产行业的发展,能让企业尽快回款,尽快开新盘。
林若妍解释道:“也不能算是典型炒楼花,我们做这个不能太过,京市也有人看着呢。咱们这个叫内部关系认购房号,给职工发福利。假设今年十一月底我们顺利拿到了预售许可证,时间也不要等太久,就能正式签购房合同了。只能说是打个时间差擦边球。”
吕乾最早学会卖楼就是在南方城市,香江城的情况很清楚,不过炒楼花的风险和危害他更清楚。这种事国家肯定会出台政策控制,万一他们被“制裁”呢?枪打出头鸟,他没敢提这个就是有此顾虑的。
他之前各种失败的经验中,不乏被政策手段制裁的阴影。
林若妍知道这本书中要等五年之后,京市有关部门才会意识到危害,才可能出台强力的相关政策,堵上炒楼花的路子。
不过那时候他们二百多套房早就卖完了。况且他们现在是打擦边球,真不是楼花,而是正经马上要出地面有预售证的,提前排号一两个月内部认购蓄客,这不是很合理么?
再者豪宅的价格很贵,三万四万一平米,一般一套央产房转卖给个人也就是四五万块一套的价格了。正经普通人谁没事拿那么多钱玩这个,他们玩不起。
自家豪宅项目的规模又小,未来升值潜力比大盘高多了。只要在有钱人圈子里有控制的推一推,不外露不让买不起的人酸,他们还是能操作的。
至于目标客户储备,吕乾那边已经有了超过三百人的名单,这还只是国内的目标客户。
他们的豪宅用地不临近军管区或者什么敏感地带,很早就申请到了对外籍人士的销售资格。操作的好,自家地产公司能提前拿到钱缓解工程款压力,而前面这些陪着玩的国人赚够了,甩手卖给老外接盘,大家心中也没什么负罪感。
经过林若妍的解释,在场众人心中的担忧和忐忑都少了一些。
论销售,吕乾是最懂的,同样的建筑面积两千套刚需房和两百多套豪宅的卖法当然不同了。在魔都就有类似项目,卖房号。这不是吕乾经手的,是他从业内得到的准确消息。
那个魔都项目是郊区别墅,开盘价格八千左右,用了一些手段炒作,内部人员和有兴趣的人先一轮付订金买了楼号,不到半年,项目竣工后均价涨到一万三,前面参与的人赚了不少,开发商也提前拿到了一大笔钱周转,维持建设过程中的消耗。
这些订金是实打实真金白银,还不用给利息的,比企业向银行贷款划算多了。毕竟他们这个项目是奔着能销售去的,又不是挖了坑不盖。
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