第47章 047会花才能赚
第47章047会花才能赚
“别紧张,你就随心所欲说一说想法。”林若妍柔声安抚。
这可是老板自己要求的,真能随心所欲?反正豁出去了,都等这么久了,那就将过去那些疯狂的念头、那些老板绝对不敢让他做的事全都说出来,过过嘴瘾。
多年销售的经验,以及诚实稳重的外表,让吕乾自带诚信buff,他脑子里翻滚着那些疯狂念头,表面却一本正经道:“既然是卖豪宅,那前期投入绝对不能少。这个时候花出去的钱,未来能成百上千倍赚回来。”
林若妍之前问过的人里有人也抛出了类似说法,不过只是字面上忽悠一下,接下来都谈怎么省钱。连那位月销百套房子的高手,也不过是打折促销。毕竟哪个老板喜欢多花钱呢?少花钱多办事才行。
“要让一件东西配得上给其设定好的价格,就需要环境衬托。卖钻戒,若是街边地摊普通破纸上摆几颗,你会觉得它价值几何?真的也能被人当成玻璃假货。要是摆在豪华大商场的首层,周围都是卖金银珠宝的,弄一个雕花实木盒子里面铺上天鹅绒的衬布,射灯一打,光芒璀璨,整个货柜,就这么一颗,标上全场最贵的价格,便是假货,也能卖高价。”吕乾说到这里的时候,还是很克制的,不过他也能看出老板并不满意这样浅显的道理比喻。
林若妍单刀直入:“那么,你打算花多少钱做营销呢?我公司卖的是豪宅,这东西生产周期很长,价格高昂,而且并不是面向普通大众,客群天然就会比较少。”
吕乾微微一笑,自以为知道考点,反问:“那么敢问老板,您这房子怎么卖,每平米打算卖多少钱?”
“刚才有个候选人说,市面上自称豪宅的,每平米最多三万块吧。但是……”林若妍实际上对这个数字很不满意,哪怕那位候选人说,只要让其营销,他能将售价卖到四万每平米。
可是现实中的京市,六环外上车盘都不止四万块了。她总觉得卖便宜了太亏。她很可能撑不到房子拿到预售证的那天,因此销售方案是一定要提前定下来,免得她不在了,东西卖亏。那就需要找个不仅前期会花钱,后期也能坚持将房子卖贵的营销总监。
“开盘时每平米五六万。”林若妍尽量保守提了个要求。
吕乾一听,老板这是也跟着疯么?难道刚才已经有候选人挖了坑,等着后人跳?现在市面上能卖单价三万的都是有天有地的大别墅啊。这个项目的资质,明显盖不了大别墅,还要卖那么贵,抢钱么?好,那他就陪着疯,反正过嘴瘾,又不是他卖。
他眼睛也不眨,就接受了这个设定:“行,以那块地的容积率粗略算有十万平米的销售面积,就该是至少50亿的销售额,我打算拿1个亿做营销费用,这里还不能包括销售人员的佣金。”
林若妍听的双眼放光,之前所有候选人,说前期费用最高的也不过一两千万。毕竟大家都会用买地的八千万来做对比,营销费用再高能高出地价?这是请神仙来卖房么?
吕乾自己张嘴说完,才意识到,不能光看销售额。销售额那么虚高,是老板提的,就有点不合理。营销费用比买地还贵,这谁信?
不过他已经把牛皮都吹出去了,给将来那位营销总监多挖点坑又如何呢?反正十万平米的项目让他卖五十个亿的销售额,他是做不来的。但是装出来这事不难,就现在动动嘴皮子而已,哼哼!
人在觉得没有希望之后,在以为这些事发生在假想敌身上的时候,会格外放松,充满了各种创造力。
吕乾就是这样,将压在心头很多年的委屈怨恨都转化为花钱的点子,刚才说了一个亿又如何?他随口就能将名目编出来。
不用等林总问,他就侃侃而谈道:“其实一个亿也不一定够用。”
不就是编么?把合理数据加个零就行。
“先找个地方盖售楼处,不能用项目自己的地,那地方要开工,乌烟瘴气目前又很偏僻,周围环境脏乱差的,容易降低客户的预期。所以一定要找个环境优美交通便利的地方新建一座售楼处,虽然卖的不是别墅,也要让人觉得这是别墅的品质。租地盖临建预算三千万起步。装修再投入真材实料,几种不同户型,怎么也能花掉一两千万。这就算五千万了。”
林若妍心中狂喜,面上使劲紧绷着,毕竟不能让候选人看出来她的喜好故意迎合。
吕乾看老板不动声色,还以为自己说的不够夸张,继续加料:“宣传费用也不能省,既然客群不是满大街的普通人,那么宣传方法也不可能是铺天盖地电视广告或者那种纸质小广告,太低级庸俗。
能买得起豪宅的客群,出门有私家车,坐飞机和火车都要商务舱以上的等级,所以广告要印刷在那种只放在头等舱内偏小众的报刊杂志上。或者是各大拍卖会的拍品手册后加彩页,高端聚会、慈善酒会上摆点相关纪念品。另外还要在豪车卖场、高端商场内,那些奢侈品店边上长期租展位做宣传。总之就是普通人不会关注不怎么出入的那种场所多宣传,富贵圈子里吸引人就好。”
林若妍点头,算起来,那些场所租赁费用和广告费用都不低,而且长期租商场展位光这一条就是稳定支出,她以前怎么没想到?吕乾是个人才!
“还有必须人为设置的门槛。全是8的那种电话专线申请一个,24小时人工接听。看房不管有人没人,一定要提前一周预约,每个时段只接待一组客户,陪同人员的数量一定比客户主体还要多,充分体现出客户的尊贵。另外想来看房提前验资,不能随便什么人都能进入样板间,这才能筛选出真正有诚意的客户。
到访的人伴手礼品赠品印刷品都要极端精良,每份上千块,还要特别精致配得上收礼的人的身份。这可不是普通售楼处里送的鸡蛋和米面粮油。这些物料也要花几百万。还有公关费用,邀请名人代言。以上这些手段,都需要砸钱开门路。”
吕乾眼睛都不眨,上下嘴皮子一碰随便一说,就照着一个亿轻松花出去了。
这么轻松就花掉了一个亿?林若妍惊诧之余深以为是,听的心潮澎湃。
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“别紧张,你就随心所欲说一说想法。”林若妍柔声安抚。
这可是老板自己要求的,真能随心所欲?反正豁出去了,都等这么久了,那就将过去那些疯狂的念头、那些老板绝对不敢让他做的事全都说出来,过过嘴瘾。
多年销售的经验,以及诚实稳重的外表,让吕乾自带诚信buff,他脑子里翻滚着那些疯狂念头,表面却一本正经道:“既然是卖豪宅,那前期投入绝对不能少。这个时候花出去的钱,未来能成百上千倍赚回来。”
林若妍之前问过的人里有人也抛出了类似说法,不过只是字面上忽悠一下,接下来都谈怎么省钱。连那位月销百套房子的高手,也不过是打折促销。毕竟哪个老板喜欢多花钱呢?少花钱多办事才行。
“要让一件东西配得上给其设定好的价格,就需要环境衬托。卖钻戒,若是街边地摊普通破纸上摆几颗,你会觉得它价值几何?真的也能被人当成玻璃假货。要是摆在豪华大商场的首层,周围都是卖金银珠宝的,弄一个雕花实木盒子里面铺上天鹅绒的衬布,射灯一打,光芒璀璨,整个货柜,就这么一颗,标上全场最贵的价格,便是假货,也能卖高价。”吕乾说到这里的时候,还是很克制的,不过他也能看出老板并不满意这样浅显的道理比喻。
林若妍单刀直入:“那么,你打算花多少钱做营销呢?我公司卖的是豪宅,这东西生产周期很长,价格高昂,而且并不是面向普通大众,客群天然就会比较少。”
吕乾微微一笑,自以为知道考点,反问:“那么敢问老板,您这房子怎么卖,每平米打算卖多少钱?”
“刚才有个候选人说,市面上自称豪宅的,每平米最多三万块吧。但是……”林若妍实际上对这个数字很不满意,哪怕那位候选人说,只要让其营销,他能将售价卖到四万每平米。
可是现实中的京市,六环外上车盘都不止四万块了。她总觉得卖便宜了太亏。她很可能撑不到房子拿到预售证的那天,因此销售方案是一定要提前定下来,免得她不在了,东西卖亏。那就需要找个不仅前期会花钱,后期也能坚持将房子卖贵的营销总监。
“开盘时每平米五六万。”林若妍尽量保守提了个要求。
吕乾一听,老板这是也跟着疯么?难道刚才已经有候选人挖了坑,等着后人跳?现在市面上能卖单价三万的都是有天有地的大别墅啊。这个项目的资质,明显盖不了大别墅,还要卖那么贵,抢钱么?好,那他就陪着疯,反正过嘴瘾,又不是他卖。
他眼睛也不眨,就接受了这个设定:“行,以那块地的容积率粗略算有十万平米的销售面积,就该是至少50亿的销售额,我打算拿1个亿做营销费用,这里还不能包括销售人员的佣金。”
林若妍听的双眼放光,之前所有候选人,说前期费用最高的也不过一两千万。毕竟大家都会用买地的八千万来做对比,营销费用再高能高出地价?这是请神仙来卖房么?
吕乾自己张嘴说完,才意识到,不能光看销售额。销售额那么虚高,是老板提的,就有点不合理。营销费用比买地还贵,这谁信?
不过他已经把牛皮都吹出去了,给将来那位营销总监多挖点坑又如何呢?反正十万平米的项目让他卖五十个亿的销售额,他是做不来的。但是装出来这事不难,就现在动动嘴皮子而已,哼哼!
人在觉得没有希望之后,在以为这些事发生在假想敌身上的时候,会格外放松,充满了各种创造力。
吕乾就是这样,将压在心头很多年的委屈怨恨都转化为花钱的点子,刚才说了一个亿又如何?他随口就能将名目编出来。
不用等林总问,他就侃侃而谈道:“其实一个亿也不一定够用。”
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林若妍心中狂喜,面上使劲紧绷着,毕竟不能让候选人看出来她的喜好故意迎合。
吕乾看老板不动声色,还以为自己说的不够夸张,继续加料:“宣传费用也不能省,既然客群不是满大街的普通人,那么宣传方法也不可能是铺天盖地电视广告或者那种纸质小广告,太低级庸俗。
能买得起豪宅的客群,出门有私家车,坐飞机和火车都要商务舱以上的等级,所以广告要印刷在那种只放在头等舱内偏小众的报刊杂志上。或者是各大拍卖会的拍品手册后加彩页,高端聚会、慈善酒会上摆点相关纪念品。另外还要在豪车卖场、高端商场内,那些奢侈品店边上长期租展位做宣传。总之就是普通人不会关注不怎么出入的那种场所多宣传,富贵圈子里吸引人就好。”
林若妍点头,算起来,那些场所租赁费用和广告费用都不低,而且长期租商场展位光这一条就是稳定支出,她以前怎么没想到?吕乾是个人才!
“还有必须人为设置的门槛。全是8的那种电话专线申请一个,24小时人工接听。看房不管有人没人,一定要提前一周预约,每个时段只接待一组客户,陪同人员的数量一定比客户主体还要多,充分体现出客户的尊贵。另外想来看房提前验资,不能随便什么人都能进入样板间,这才能筛选出真正有诚意的客户。
到访的人伴手礼品赠品印刷品都要极端精良,每份上千块,还要特别精致配得上收礼的人的身份。这可不是普通售楼处里送的鸡蛋和米面粮油。这些物料也要花几百万。还有公关费用,邀请名人代言。以上这些手段,都需要砸钱开门路。”
吕乾眼睛都不眨,上下嘴皮子一碰随便一说,就照着一个亿轻松花出去了。
这么轻松就花掉了一个亿?林若妍惊诧之余深以为是,听的心潮澎湃。
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