第259章 259杭城豪宅项目
吕乾的女儿已经考入杭城的Z大,一家人计划在杭城定居,这个时候本公司若是能在杭城开发一个豪宅项目,他们自己就要买一套或者两套,长久在这里驻扎了。
用吕乾自己的话说:“我女儿本科四年,硕士读个两三年,之后如果愿意学还要三五年读博士。这一下子就是将近十年了,我在这边买房子定居也很正常。再把老婆和岳父岳母接过来,家庭事业两不耽误。”
当初CY豪宅项目吕乾自己也订了一套的,想着贷款买,结果后来客户求着他溢价二百万,他忍痛就卖了。
这次在杭城从拿地开始,他就决定要给自己买一套大户型,将来也在这里养老了。
“地在什么地方?”林若妍知道杭城未来是准一线城市了,原书中有提到一些南方富商都会在这个城市买房。相对于沪市的高房价,这里既有名胜古迹曾为故都,又有西湖灵隐、钱塘大潮这样闻名世界的旅游必看景点,实在是很适合长居。
除了冬夏两季,略有一些难熬。不过在科技手段加持之下,冬季可以采暖,夏季用空调,若是居于山水之中,也比常规普通住宅舒适许多。
杭城天然具备造豪宅的潜质。
“在余杭凤凰山。”吕乾说,“之前咱们不是在余杭那边有酒店项目么?相关部门包括市里都看到了成绩,后来我组织了一下去参观沪市的城堡豪宅,他们回来后就想着,要不然杭城也弄一个那样的豪宅。毕竟南方并不缺有钱人,沪上那里的项目汇聚全球的有钱人十八套还是太少,杭城目标就瞄着国内的有钱人,范围会更大一些。”
林若妍点点头:“那么能给咱们多少地,多少钱拿?”
“目前商量是四百五十亩地左右,在山边的,比沪市的地块大多了,山水风景特别好,我到现场看过,价格也不算低,容积率却很低,只有0.3左右。整体打包两个亿拿地,我们内部研究肯定是做别墅了。”
林若妍说:“既然你们研究过,那就说说定位。”
吕乾叫来了分公司设计部的负责人。林若妍一看就是当年第一批来杭城的那个综合能力很强的小姑娘,设计部如今被她挑起了大梁。技术层面他们还是找了当地设计院返聘的老专家,不过在定位和策划这个层面上,还是要看年轻人。
那位设计部总监把公司近期的研究成果做了简单汇报。
林若妍听出来了,按照项目的规划条件,这个项目肯定是要做高端别墅,户型面积区间现在有两个方向,一类是四百多平米,一类是八九百平那种。主要是他们深入调研了市场,觉得总价天花板还是有的。真能支撑更高购买力的人群都去了沪上或者京市,愿意在杭城置办这么大产业的人,还是会考虑总价。
林若妍略有点担忧道:“我看区位似乎离着市中心很远的样子,十几公里呢。”
设计总监回答:“的确,虽然综合容积率0.3,但是我们做过一些测算,就是如果都做大别墅的话,每家的院子其实还是有点小。杭城九几年出过上千万的大别墅,我们去调研,发现人家容积率更低,院子特别大很气派。住在那边的人平时也不上班了,家中可能就男主人在市里的高档小区住了上班,周末回到郊区大宅子。”
林若妍感觉到大家的思路还是困于以前成功的项目了。之前京市的CY豪宅,和沪上的城堡豪宅,基本都是同类产品放在一堆,小区内不会出现高低配或者大小户型差异过大的情况。那是因为整个小区面积非常小,总共也就是百十来套房子,占地都不大,才要用纯粹性来维持豪宅的基调。
而450亩地的山边,有山地有临河的景观,本身地块的跨度也比较大,这就意味着此产品可能要丰富一些。
既然当地人喜欢大院子的别墅,那么就做一批大院子的顶级产品。院子没有那么大的其他类型产品,分梯次依山往下。
想到这些,林若妍说道:“既然是山地,我们要把地块分三六九等,山上那种大宅一千平米左右的,来十套八套,院子都五六亩地,照着大庄园或者苏市园林那种大园子的格局来设计。然后主力户型四五百平米在这些顶豪下面一点,也有山景或者水景看,庭院精致一些一亩两亩就够了。最后看情况路边交通好的地方来一两栋公寓,挨着大会所来修建。”
吕乾和设计总监都愣住了。
林若妍解释道:“你们是不是觉得公寓很尴尬,卖不出去?或者拉低了豪宅小区的品味?”
吕乾平时看的都是杭城最贵的别墅项目,除了九几年那会儿的别墅区有搭配公寓楼这样的设计,再往后就没有了,从销售角度看,这样搭配对别墅区的人好像不公平:“林总,别墅区的业主比较重视圈层概念,如果门口旁边就有公寓楼,还在同一个小区,就会让人觉得别墅不够高级。”
林若妍笑了:“你看到的是小规模的小区吧?公寓和别墅离的太近那种高低配,别墅本身价值也被拉低了。
我们的项目有先天优势,是有山,山势天然分了高低。住别墅的在山上,地势就高人一等。另外我们的公寓楼谁说要和别墅在一个院子里了?肯定要有围墙,公寓楼的业主圈层也要筛选一下。附近有幼儿园和学校,我们瞄准高素质的那批人,他们想要提升改善,成为别墅区的邻居,单价也比普通住宅会卖高一些。
我们项目附近也不是荒山野岭,是个正常的市镇啊,这里本身就有邻居,各种风格的建筑物都有。公寓在山脚下,别墅在山上又如何?”
设计总监已经领悟了,称赞道:“对啊,公寓楼还能拉高一点容积率,让我们的别墅有更大的院子。”
林若妍肯定了设计总监的理解:“没错,我就是想让山居生态这样的概念真正实现,无论四五百的户型还是一千左右的户型,院子都做到市面上没有的那么大,好风景大院子就是卖点。建筑风格方面,可以考虑多种。毕竟我们院子大了私密性好,邻居家的房子根本看不到。客户喜欢中式的庭院还是西式的庄园,都能有的选择。将来出售,也是带装修和精装庭院的模式。”
吕乾对设计这方面不担心,他现在也明白了林总的高明之处,很直截了当问道:“林总,那么杭城项目,我们的销售目标是多少呢?”
林若妍也不客气,提了目标:“六十个亿的销售额,两年左右建成卖完,怎么样?如果你们能再多争取一些容积率,销售面积突破到十万平米以上或许能更容易一些。”
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用吕乾自己的话说:“我女儿本科四年,硕士读个两三年,之后如果愿意学还要三五年读博士。这一下子就是将近十年了,我在这边买房子定居也很正常。再把老婆和岳父岳母接过来,家庭事业两不耽误。”
当初CY豪宅项目吕乾自己也订了一套的,想着贷款买,结果后来客户求着他溢价二百万,他忍痛就卖了。
这次在杭城从拿地开始,他就决定要给自己买一套大户型,将来也在这里养老了。
“地在什么地方?”林若妍知道杭城未来是准一线城市了,原书中有提到一些南方富商都会在这个城市买房。相对于沪市的高房价,这里既有名胜古迹曾为故都,又有西湖灵隐、钱塘大潮这样闻名世界的旅游必看景点,实在是很适合长居。
除了冬夏两季,略有一些难熬。不过在科技手段加持之下,冬季可以采暖,夏季用空调,若是居于山水之中,也比常规普通住宅舒适许多。
杭城天然具备造豪宅的潜质。
“在余杭凤凰山。”吕乾说,“之前咱们不是在余杭那边有酒店项目么?相关部门包括市里都看到了成绩,后来我组织了一下去参观沪市的城堡豪宅,他们回来后就想着,要不然杭城也弄一个那样的豪宅。毕竟南方并不缺有钱人,沪上那里的项目汇聚全球的有钱人十八套还是太少,杭城目标就瞄着国内的有钱人,范围会更大一些。”
林若妍点点头:“那么能给咱们多少地,多少钱拿?”
“目前商量是四百五十亩地左右,在山边的,比沪市的地块大多了,山水风景特别好,我到现场看过,价格也不算低,容积率却很低,只有0.3左右。整体打包两个亿拿地,我们内部研究肯定是做别墅了。”
林若妍说:“既然你们研究过,那就说说定位。”
吕乾叫来了分公司设计部的负责人。林若妍一看就是当年第一批来杭城的那个综合能力很强的小姑娘,设计部如今被她挑起了大梁。技术层面他们还是找了当地设计院返聘的老专家,不过在定位和策划这个层面上,还是要看年轻人。
那位设计部总监把公司近期的研究成果做了简单汇报。
林若妍听出来了,按照项目的规划条件,这个项目肯定是要做高端别墅,户型面积区间现在有两个方向,一类是四百多平米,一类是八九百平那种。主要是他们深入调研了市场,觉得总价天花板还是有的。真能支撑更高购买力的人群都去了沪上或者京市,愿意在杭城置办这么大产业的人,还是会考虑总价。
林若妍略有点担忧道:“我看区位似乎离着市中心很远的样子,十几公里呢。”
设计总监回答:“的确,虽然综合容积率0.3,但是我们做过一些测算,就是如果都做大别墅的话,每家的院子其实还是有点小。杭城九几年出过上千万的大别墅,我们去调研,发现人家容积率更低,院子特别大很气派。住在那边的人平时也不上班了,家中可能就男主人在市里的高档小区住了上班,周末回到郊区大宅子。”
林若妍感觉到大家的思路还是困于以前成功的项目了。之前京市的CY豪宅,和沪上的城堡豪宅,基本都是同类产品放在一堆,小区内不会出现高低配或者大小户型差异过大的情况。那是因为整个小区面积非常小,总共也就是百十来套房子,占地都不大,才要用纯粹性来维持豪宅的基调。
而450亩地的山边,有山地有临河的景观,本身地块的跨度也比较大,这就意味着此产品可能要丰富一些。
既然当地人喜欢大院子的别墅,那么就做一批大院子的顶级产品。院子没有那么大的其他类型产品,分梯次依山往下。
想到这些,林若妍说道:“既然是山地,我们要把地块分三六九等,山上那种大宅一千平米左右的,来十套八套,院子都五六亩地,照着大庄园或者苏市园林那种大园子的格局来设计。然后主力户型四五百平米在这些顶豪下面一点,也有山景或者水景看,庭院精致一些一亩两亩就够了。最后看情况路边交通好的地方来一两栋公寓,挨着大会所来修建。”
吕乾和设计总监都愣住了。
林若妍解释道:“你们是不是觉得公寓很尴尬,卖不出去?或者拉低了豪宅小区的品味?”
吕乾平时看的都是杭城最贵的别墅项目,除了九几年那会儿的别墅区有搭配公寓楼这样的设计,再往后就没有了,从销售角度看,这样搭配对别墅区的人好像不公平:“林总,别墅区的业主比较重视圈层概念,如果门口旁边就有公寓楼,还在同一个小区,就会让人觉得别墅不够高级。”
林若妍笑了:“你看到的是小规模的小区吧?公寓和别墅离的太近那种高低配,别墅本身价值也被拉低了。
我们的项目有先天优势,是有山,山势天然分了高低。住别墅的在山上,地势就高人一等。另外我们的公寓楼谁说要和别墅在一个院子里了?肯定要有围墙,公寓楼的业主圈层也要筛选一下。附近有幼儿园和学校,我们瞄准高素质的那批人,他们想要提升改善,成为别墅区的邻居,单价也比普通住宅会卖高一些。
我们项目附近也不是荒山野岭,是个正常的市镇啊,这里本身就有邻居,各种风格的建筑物都有。公寓在山脚下,别墅在山上又如何?”
设计总监已经领悟了,称赞道:“对啊,公寓楼还能拉高一点容积率,让我们的别墅有更大的院子。”
林若妍肯定了设计总监的理解:“没错,我就是想让山居生态这样的概念真正实现,无论四五百的户型还是一千左右的户型,院子都做到市面上没有的那么大,好风景大院子就是卖点。建筑风格方面,可以考虑多种。毕竟我们院子大了私密性好,邻居家的房子根本看不到。客户喜欢中式的庭院还是西式的庄园,都能有的选择。将来出售,也是带装修和精装庭院的模式。”
吕乾对设计这方面不担心,他现在也明白了林总的高明之处,很直截了当问道:“林总,那么杭城项目,我们的销售目标是多少呢?”
林若妍也不客气,提了目标:“六十个亿的销售额,两年左右建成卖完,怎么样?如果你们能再多争取一些容积率,销售面积突破到十万平米以上或许能更容易一些。”
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