第211章 211利润从哪里来
刘总有了自己的计划,看林若妍的眼神越发和善,对林若妍的项目自然很上心。在言谈间委婉表达出了自己对未来的期许,因此也很愿意在目前玻瓦国的项目上能达成合作,为了表达诚意,他的报价比另外两家施工企业低了不少。
林若妍听话听音,自然猜到了刘总铺后路的打算,她虽然已经有老焦这样的大拿,不过她的项目未来也是遍布国内多地,能有刘总这样的高手加盟,肯定是好的。
那么就在这边项目上合作一把,试试双方的实力和诚意。
施工队初步就定南外建了。设计单位,林若妍还要回去和京市的大设计院聊一下。
现在国内地产行情火爆,一般设计人员不会想出国做项目,很多国企大院的海外项目,都是援助不发达地区,比如非洲和中亚一些穷地方,哪怕补贴高,但是气候恶劣,还有战乱等生命威胁,响应者都是为了提干才会当任务去做,赔钱赚吆喝。
林若妍这边接的不是援建,而是商业化很强的成套项目中的一环。这比援建项目的设计费高多了,南美这边的工作条件也比非洲好。她要优选国企设计院做过海外项目的专家来。
大国企的员工比私企觉悟高,技术能力也强,开辟出海外战线是迎合国家大战略,提前布局说不定能行。一家谈不拢,就多找几家,总有愿意去海外尝鲜的。
从现实世界来的林若妍知道,国内的房产市场不会一直火爆,住宅设计费几十年不涨价,地产甲方的要求却与日俱增。如果一直做国内市场,效益会越来越低,内卷越来越严重。大院设计费三十块一平米,私企八块就敢接,比低价拼不过,那就要想其他的路子开拓市场。
这些道理,她相信大设计院的领导应该能明白。
林若妍一定拉上设计院而不是自己的设计部做海外项目,就是想尽量节省自己的人力。
按照原书剧情,玻瓦国的黄金发展期也就是现任总统在世时这十年左右,她的房建项目争取两三年内搞定,收回投资,不求盈利多大,十几个亿进出做平也可以为她本人续命。
更何况,根据她走访调查,做房建还真有得赚。当地石油等资源便宜,用未来产出的资源评估抵押贷款,我国借钱给他们,他们用借款购买我们的服务,最终就用资源来还。
这就让玻瓦国并不需要太多外汇,花起借款也不过是银行走账的数据而已,感觉不明显。房建从设计到施工,我们的项目要价比欧美便宜,还足够快,两三年平地造新城见成效,基建狂魔不是白叫的,当地当然愿意花大价钱购买。
这世上什么最贵,除了人才就是时间了。用他们那比矿泉水还便宜的石油换金钱,用钱换时间,那肯定划算。等欧美那些半年才能做完设计,五六年才能盖出一栋楼的速度,大选早就过去了。
至于房建的利润呢,当地只要给好了地,平地建新城总包工程交钥匙,每平米报价当然好几千块钱,实际成本两千以内就能控制。这中间差价就是房企的利润。
而且当地签署合同,惯例的首付款就是百分之三十。说白了,如果报价八千块做一百万平米的房建,实际成本通过用国内工人和国内建材大幅压缩,两千多能做下来,合同一签第一笔付款到账,这个项目的成本就已经全都覆盖了。
接下来后续的付款全都是利润,一平米建筑面积赚五千,盖的都是标准化程度极高的普通住宅,利用汇率差倒腾,相当于国内售价八千元的商品房利润。书中时代放眼国内,一线大城市像此类品质的普通住宅也就是三四千一平米的售价,还要自己想办法销售呢。玻瓦国这边包销,当地政府买单,盖完通过验收,就能拿最后一笔钱走人,实在是省时省力。
林若妍为什么一上来就用一百万建筑面积来衡量这个项目呢,其实当地并没有给她明确的用地大小和建筑规模,她是把冀省XX新城的那套东西拿过来方便忽悠。
一百万建筑面积的高层住宅,一大片高耸入云的新城市,内陆省的现代化样板,解决一万套社会住房需求,这样的大手笔大规模,才配得上总统家乡的排面。
另外一百万的规模,也是目前施工单位能调动的能量,规模如果再大,相应上下游原材料就供不上,周期延长人吃马喂施工企业的利润就会下降。南外建刘总那边也想两年内将房子都盖好,拿走他们全部的利润。规模就只能这样,不能再大了。
下次再来,林若妍是要拿着漂亮的图,照着一百万平米的新市镇房建大项目来忽悠的。
一百万平米,在国内设计院也是一个大规模项目了,配得上大院的设计实力。国内这样子的普通高层住宅,设计费顶天了三十块每平米,还有可能被甲方拖欠三五年不给尾款,这边林若妍打算翻三倍,一百块一平米做样子都差不多的普通高层住宅,还不讲什么复用率这种国内住宅降低设计费的说法,妥妥一个大肥活。
就问你一百万长相雷同的普通高层经济适用房住宅,一个亿设计费,你来不来?大院的领导当场就心潮澎湃,关键这个项目完全没有技术难度,顶多加点翻译成本,画好了图翻译成当地语言标注,然后请当地人签章。他们可以做设计总包。
林若妍在现实世界里参与过的海外项目,从懵懂到了解其中门道,也是做了一年多才明白,如今她能够从更高的源头层面操作这样的项目,自然要把其中的利益关系都提前设计好,让自己的投资能获得最大化收益,让参与的各方都有利润才是你好我好大家好。
还是拿一百万建筑面积的社会住房来说,她未来两年陆续投资二十几个亿,最终拿回来四十多个亿,她就很知足了。
不能指望每个项目都和国内豪宅一样,投资十来个亿,净赚二三十亿,以后拿地成本会越来越高,房价与地价之间的差距会越来越小。
综上分析,回国赶紧再囤点便宜的地才是硬道理。
另外,做这个海外项目,她其实也不一定全都花自己的钱,她如果只追求海外业绩,结识更高层的圈子,她也可以考虑从国有银行贷款的模式。这样不会有那么高的利润,百分之二三十的利润也已经不错,公司整体月花一个亿的资金压力也不会受到太多影响。
林若妍将自己思路理顺,精细测算还要国内成本部专业人士来给她做。如果做不到她要的效果,她宁可不做。如果真能做到,需要多少贷款额度提前去顶,未来两年大的花销渠道也就不需要再琢磨了。
双更第二更。
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林若妍听话听音,自然猜到了刘总铺后路的打算,她虽然已经有老焦这样的大拿,不过她的项目未来也是遍布国内多地,能有刘总这样的高手加盟,肯定是好的。
那么就在这边项目上合作一把,试试双方的实力和诚意。
施工队初步就定南外建了。设计单位,林若妍还要回去和京市的大设计院聊一下。
现在国内地产行情火爆,一般设计人员不会想出国做项目,很多国企大院的海外项目,都是援助不发达地区,比如非洲和中亚一些穷地方,哪怕补贴高,但是气候恶劣,还有战乱等生命威胁,响应者都是为了提干才会当任务去做,赔钱赚吆喝。
林若妍这边接的不是援建,而是商业化很强的成套项目中的一环。这比援建项目的设计费高多了,南美这边的工作条件也比非洲好。她要优选国企设计院做过海外项目的专家来。
大国企的员工比私企觉悟高,技术能力也强,开辟出海外战线是迎合国家大战略,提前布局说不定能行。一家谈不拢,就多找几家,总有愿意去海外尝鲜的。
从现实世界来的林若妍知道,国内的房产市场不会一直火爆,住宅设计费几十年不涨价,地产甲方的要求却与日俱增。如果一直做国内市场,效益会越来越低,内卷越来越严重。大院设计费三十块一平米,私企八块就敢接,比低价拼不过,那就要想其他的路子开拓市场。
这些道理,她相信大设计院的领导应该能明白。
林若妍一定拉上设计院而不是自己的设计部做海外项目,就是想尽量节省自己的人力。
按照原书剧情,玻瓦国的黄金发展期也就是现任总统在世时这十年左右,她的房建项目争取两三年内搞定,收回投资,不求盈利多大,十几个亿进出做平也可以为她本人续命。
更何况,根据她走访调查,做房建还真有得赚。当地石油等资源便宜,用未来产出的资源评估抵押贷款,我国借钱给他们,他们用借款购买我们的服务,最终就用资源来还。
这就让玻瓦国并不需要太多外汇,花起借款也不过是银行走账的数据而已,感觉不明显。房建从设计到施工,我们的项目要价比欧美便宜,还足够快,两三年平地造新城见成效,基建狂魔不是白叫的,当地当然愿意花大价钱购买。
这世上什么最贵,除了人才就是时间了。用他们那比矿泉水还便宜的石油换金钱,用钱换时间,那肯定划算。等欧美那些半年才能做完设计,五六年才能盖出一栋楼的速度,大选早就过去了。
至于房建的利润呢,当地只要给好了地,平地建新城总包工程交钥匙,每平米报价当然好几千块钱,实际成本两千以内就能控制。这中间差价就是房企的利润。
而且当地签署合同,惯例的首付款就是百分之三十。说白了,如果报价八千块做一百万平米的房建,实际成本通过用国内工人和国内建材大幅压缩,两千多能做下来,合同一签第一笔付款到账,这个项目的成本就已经全都覆盖了。
接下来后续的付款全都是利润,一平米建筑面积赚五千,盖的都是标准化程度极高的普通住宅,利用汇率差倒腾,相当于国内售价八千元的商品房利润。书中时代放眼国内,一线大城市像此类品质的普通住宅也就是三四千一平米的售价,还要自己想办法销售呢。玻瓦国这边包销,当地政府买单,盖完通过验收,就能拿最后一笔钱走人,实在是省时省力。
林若妍为什么一上来就用一百万建筑面积来衡量这个项目呢,其实当地并没有给她明确的用地大小和建筑规模,她是把冀省XX新城的那套东西拿过来方便忽悠。
一百万建筑面积的高层住宅,一大片高耸入云的新城市,内陆省的现代化样板,解决一万套社会住房需求,这样的大手笔大规模,才配得上总统家乡的排面。
另外一百万的规模,也是目前施工单位能调动的能量,规模如果再大,相应上下游原材料就供不上,周期延长人吃马喂施工企业的利润就会下降。南外建刘总那边也想两年内将房子都盖好,拿走他们全部的利润。规模就只能这样,不能再大了。
下次再来,林若妍是要拿着漂亮的图,照着一百万平米的新市镇房建大项目来忽悠的。
一百万平米,在国内设计院也是一个大规模项目了,配得上大院的设计实力。国内这样子的普通高层住宅,设计费顶天了三十块每平米,还有可能被甲方拖欠三五年不给尾款,这边林若妍打算翻三倍,一百块一平米做样子都差不多的普通高层住宅,还不讲什么复用率这种国内住宅降低设计费的说法,妥妥一个大肥活。
就问你一百万长相雷同的普通高层经济适用房住宅,一个亿设计费,你来不来?大院的领导当场就心潮澎湃,关键这个项目完全没有技术难度,顶多加点翻译成本,画好了图翻译成当地语言标注,然后请当地人签章。他们可以做设计总包。
林若妍在现实世界里参与过的海外项目,从懵懂到了解其中门道,也是做了一年多才明白,如今她能够从更高的源头层面操作这样的项目,自然要把其中的利益关系都提前设计好,让自己的投资能获得最大化收益,让参与的各方都有利润才是你好我好大家好。
还是拿一百万建筑面积的社会住房来说,她未来两年陆续投资二十几个亿,最终拿回来四十多个亿,她就很知足了。
不能指望每个项目都和国内豪宅一样,投资十来个亿,净赚二三十亿,以后拿地成本会越来越高,房价与地价之间的差距会越来越小。
综上分析,回国赶紧再囤点便宜的地才是硬道理。
另外,做这个海外项目,她其实也不一定全都花自己的钱,她如果只追求海外业绩,结识更高层的圈子,她也可以考虑从国有银行贷款的模式。这样不会有那么高的利润,百分之二三十的利润也已经不错,公司整体月花一个亿的资金压力也不会受到太多影响。
林若妍将自己思路理顺,精细测算还要国内成本部专业人士来给她做。如果做不到她要的效果,她宁可不做。如果真能做到,需要多少贷款额度提前去顶,未来两年大的花销渠道也就不需要再琢磨了。
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